中國房地產：軟著陸是否正在醞釀中？

最近數週，中國房地產市場的困境成為市場焦點。中國最大房地產發展商恒大集團的債務問題震驚全球市場，投資者正評估違約造成的宏觀影響。任何房地產發展商倒閉所造成的影響均難以量化，更莫論像恒大這種規模的公司。

中國房地產行業佔中國國內生產總值15%。假如包含傢俬銷售、建築材料及家庭電器等附帶行業，此數字可能接近25%。這些領域約有400萬名從業員，因此這行業對中國經濟具結構性重要性。正因如此，加上希望避免重蹈2015年房地產市場崩塌的覆轍，中國當局在2020年8月推出「三道紅線」去槓桿政策。中國發展商被要求在2023年的限期前實現減債。部分發展商因而無可避免地成為此政策的受害者。

因此，瀚亞投資股票收益及上市房地產股票策略首席投資組合經理Pearly Yap認為，中國政府刻意為房地產行業降溫，以維持金融系統穩定，並已充分準備好處理即將出現的挑戰。

除此之外，目前房地產市場形勢並不如2014年般壞，當時此行業史上首次面對供過於求的問題。一方面，房地產庫存水平相對偏低，並由持續的銷售增長及發展商有序地推出新項目所支持。與此同時，反投機措施亦防止房地產價格急升。此外，由於煤炭及鋼鐵等工業行業的過剩產能自2015年起已顯著下降，延伸效應可能會較小。基於這些考慮因素，我們認為，房地產行業的任何放緩均不會如上次放緩般長期持續。

許多中國房地產發展商亦已降低槓桿，以遵循三道紅線政策，而部分高槓桿水平的公司正迅速償還債務。然而，面對寬鬆的信貸環境，少數大型發展商進取地擴張資產負債表，為增長提供資金。待一切塵埃落定，中國房地產行業勢將變得更加健康，財務狀況穩健的發展商將具備更好條件爭取市場份額。

房地產庫存水平遠低於早前高峰

china-property-is-a-soft-landing-in-the-making-fig-1

Source: CRIC, UBS estimates