透過亞洲房地產來滿足增長和收入需求

2019年美國聯儲局多次減息，全球各地央行亦相繼仿效。不少央行宣佈的減息幅度高於預期，並繼續準備在必要時再度減息，鞏固了環球寬鬆貨幣政策的趨勢。這些舉措促使投資者持續追求提高收益的投資，私募基金、基建和房地產等另類投資策略將受惠。由2020年至2025年，預測房地產管理資產總值將從1,920億美元增加一倍至3,820億美元，即複合平均增長率為13.9%²。

熱衷於房地產的投資者可以選擇持有實物資產，或投資於房地產公司的股票和／或債券。然而，後者更具吸引力，因為這類資產較容易負擔、提供分散投資機會、方便交易和提供流動性。此外，透過金融市場投資房地產，可提供更廣泛的地域配置，分散投資於本地市場以外的機會，並可把握亞洲新興市場的增長趨勢。

亞洲資本市場持續增長，為區內投資潛力提供令人信服的理據。到了2027年，亞洲可望成為最大股票市場區域³；亞洲市值可能增加一倍至56萬億美元，超越美國和加拿大，而亞洲（日本除外）債市市值可達到10萬億美元，相當於日本債市的規模。

房地產的主要需求動力包括經濟活動水平、人口規模、人口結構、城市化比率和政府政策。亞洲似乎在大部份領域享有優勢。

亞洲佔全球人口約60%⁴，佔環球國內生產總值的比重有望於2040年超過50%⁵。區內亦正經歷急速城市化發展；到了2030年，最少56%的人口將會城市化⁶。各國人口結構趨勢差異顯著，但可幸是東盟60%以上人口年齡低於35歲⁷。

這些動力將推動住宅、辦公室、零售，以至工業、醫療和款客服務等不同房地產範疇的基建發展需求。另一方面，中國、印度、印尼、菲律賓等地的亞洲新興超級城市冒起，將於未來數年維持對房地產的需求。

許多亞洲城市亦引領智慧城市的轉型。智慧城市泛指透過科技及資訊（包括實時數據）整合系統，以充份運用有限資源，從而提升效率和改善居民生活質素的城市。

氣候變化問題正進一步形成對房地產的新需求，即環保節能的建築和智能電網。 事實上，智慧城市工程正在蓬勃發展。例如，東盟國家在2018年建立智慧城市網絡，由10個國家的26個試點城市組成，以應對急速城市化帶來的挑戰。 許多亞洲城市亦具備從零開始建設智慧城市的優勢，而西方國家的已發展城市則要花費巨資把舊有的基建升級。

鑑於區內人口增長和城市化速度，亞洲提供多種不同房地產股票和債券投資機會，包括房地產發展商股票、房地產投資信託（「房託」）、房地產債券和全球上市基建概念股。綜觀亞太區（日本除外）市場，有1,117家上市房地產發展商和194隻上市房託。

房託尤其受投資者和發展商青睞。除了投資範疇多元化（見圖1）外，房託的收益率相對較高，而且股息較穩定，對散戶投資者具吸引力。同時，房地產發展商正轉型為未來房託。這是自然的結果，因為亞洲許多房地產資產的擁有權集中，不能直接買入，更沒有稅務優惠；如房託以股息形式向股東派付其最少90%盈利，將有資格獲得稅務豁免。

房託廣受青睞，亦衍生大量併購活動；希望擴大規模的原因，是其較容易在環球基準和投資組合中佔一席位，亦較容易籌集資金以擴展業務和應對競爭。有關併購在新加坡創造多家亞洲區規模最大的房託。至於其他地區，多隻新房託亦正推出，其中印度首隻房託於2019年上市。中國和菲律賓有望在2020年跟隨這股趨勢發展。目前亞洲房託的市值為3,830億美元，其中日本佔1,480億美元⁸。

圖1：高度多元化的亞洲房託市場⁹

此外，經濟和人口結構的結構性轉變正改變我們的生活、工作、玩樂等方式，從而創造新的投資機會。同樣地，電子商貿、共享工作空間、5G技術和乘車共享等趨勢將創造新產品或服務，並提供新的投資機會，從而令投資環境改變。這些生活方式的轉變締造數據中心、倉庫、靈活工作空間，護老院和自助倉儲等的需求。相關非主流行業將繼續吸引有意參與這些獨特機會的投資者。

另一方面，房地產業亦是亞洲美元債市（尤其是高收益市場）的重要組成部份。整體而言，房地產佔摩根大通亞洲信貸指數的15%，佔摩根大通亞洲信貸高收益指數的42%。儘管債券市場目前由中國房地產發展商主導，但亞洲房地產債市的規模和發行機構數目持續增長，令投資選擇更加豐富（見圖2）。與廣泛亞洲債市相比，房地產業的整體收益率仍然相對吸引。

圖2：持續發展的亞洲房地產債券市場¹⁰

鑑於亞洲房地產投資選擇眾多，投資者如何利用這些機會獲利？簡單有效的方法之一，是採取同時捕捉增長和收益的多元資產配置策略：股票提供增長和資本增值潛力，債券則提供保障和收益。

此外，與廣泛股票和債券資產類別相比，房地產業的回報顯然更具吸引力（見圖3）。優秀的房地產投資組合可提供相對穩定的收益來源。

圖3：亞洲房地產帶來較高收益¹¹

在確定資產配置組合後，進一步分散投資可減低集中或特定風險。若缺乏充份分散投資，最佳的資產配置仍可能導致損失（反之亦然）。因此，選擇投資於房地產業的不同分類範疇，在分散風險方面發揮重要作用。

每個分類範疇均受不同因素影響；辦公室範疇受經濟活動影響，續租租金調整週期較長，而款客服務範疇則須依賴旅客，而且經常調整價格。靈活配置於多項資產類別，為穩定回報奠定基礎，長遠有更大機會取得優秀投資表現（見圖4）。

圖4：良好資產配置有更大機會取得優秀投資表現¹²

房地產投資亦越來越普及。近期數據顯示，高資產淨值人士正增加房地產配置。亞太區（日本除外）高資產淨值人士的房地產投資持倉從2017年的18.7%增加至2018年的20%，世界其他地區則從2017年的14.5%增加至2018年的17.5%¹³。

總括而言，亞洲房地產業提供許多吸引和靈活的新投資機會。然而，投資者需要審慎挑選，分散投資於不同房地產領域，同時了解市場動態的變化。此外，當地市場知識十分重要，因為政府政策可影響房地產價值。專門的房地產基金可提供廣泛分散投資和專業投資管理，同時滿足您的增長和收入需要，助您應對上述挑戰。