在撰寫本文時1，全球已有接近200,000人感染新型冠狀病毒，疫情已擴散至超過100個國家。在中國牽頭下，多個國家已採取特殊措施，遏止疫情迅速蔓延。然而，疫情快速蔓延導致近8,000人死亡，促使世界衛生組織宣佈病毒已在全球大流行。
目前各國採取隔離措施和旅遊限制，加上供應鏈受到衝擊，影響全球經濟及股市，更觸發經濟衰退的憂慮。這是因為不少人相信，有別於中國，亞洲以外國家的政府應對疫情的速度可能較慢，而且不會採取如中國般嚴厲的措施，因此成效將會較低。這意味控制疫情及其後復甦所需時間或較中國漫長，導致歐美陷入經濟衰退的機會大增。
全球政府已迅速反應，推出貨幣和財政刺激措施。在未來數週，政府應會放寬財政政策，從而提供更多政策支持，可望協助市場逐步靠穩，帶來風險資產的入市機遇。另外，配置於數個資產類別的多元資產策略，有助減輕疫情和市場拋售造成的全面影響。舉例而言，我們的房地產策略受惠於多元投資組合，當中包含股票、債券、房地產投資信託（房託）及基建證券。
分散投資有助減低波幅
近期的表現足以證明，我們投資組合內的債券在過去兩個月波幅低於許多股本證券。組合的股票部份旨在市場復甦時提供上升潛力，為擬涉足亞洲房地產但希望波幅低於單純投資在地區房託市場的投資者，帶來更平穩的整體回報。
分散投資於不同市場和板塊亦有助分散風險。舉例說，澳洲在2003年非典型肺炎（SARS）疫情期間表現出色。同樣地，分散投資於商業、工業、購物中心、物流、住宅發展商和基建等分類行業，亦可為房地產投資組合提供緩衝。例如，住宅市場主要受當地市場動力影響，隨著潛在買家對新樓盤卻步，住宅市場或會放緩。相反，電子商貿零售商（物流和倉儲業的主要推動力）應受到相對較低的影響，因為它們很可能受惠於消費者在疫情下寧願在家購物的趨勢。這情況最近在中國發生。在新冠肺炎肆虐下，買家未能到訪示範單位或實體物業，因此改為使用網上睇樓服務。
房地產業無可避免受到打擊
由年初截至2020年3月11日，中國房地產市場錄得11%跌幅2。中國房地產物業發展商的合約銷售在1至2月大幅下跌，但銷量在3月開始回升。投資者認為新型冠狀病毒疫情的最壞時刻已經過去，中國似乎正逐步復甦，而全球其他地區則面對疫情擴散所帶來的更高風險。中國繼續於國家和地區層面加推刺激政策，包括延後收取土地使用費、放寬售前審批限制或購買新屋津貼等針對性房地產政策。這有助逐步吸引買家入市，因為中國公民始終需要棲身之所。
在3月首週，一線／二線／較低級別城市的住宅銷售分別按年跌45%／44%／29%3。隨著售樓處重開，住宅銷售開始轉佳，按週銷量大幅改善。一百大城市的土地銷售已回升至2019年同期的80%2。在此環境下，規模較小及財務狀況疲弱的發展商難以籌集資金，但我們仍然專注於規模較大的優質企業。
鑑於規模較小的發展商將面臨更艱難的經營環境，中國房地產業在2020年應會加速整合。雖然我們對中國的投資集中於離岸美元債券市場，但我們有信心一旦疫情較預期持續更長時間，相關企業有能力償還債務和籌集新一輪資金。缺乏短期資金的發展商應會透過募集股本或出售資產以克服艱難時期。由於違約風險高企，主動挑選證券將更為重要。
零售業方面，中國的購物中心營運商表示，隨著店鋪逐步重開，人流正在增加，但訪客量只有去年30%至50%2。部份店鋪和商場仍然縮短營業時間，但預料當消費者經過數週隔離後復工，大部份店鋪將於未來一個月左右回復正常營業。
非典型肺炎疫症可作為借鑑?
在2003年爆發的非典型肺炎（SARS）最常被用作比較新冠病毒疫情，當時超過8,000人染病，並有774人死亡。鑑於目前全球化和市場相互依賴的程度，純粹根據SARS疫情的發展而對今次疫情下定論，未免對事件看得過於簡單。但是，當年疫情仍然可作為對市場影響的參考。
在SARS期間，由於賣家持觀望態度，香港、中國內地和新加坡的交易投資量在2003上半年急劇下跌，但其後於2003下半年回升。請參閱圖1。同樣，我們預料目前交易量將於2020上半年下跌。如果中國疫情在未來數週受控，寬鬆政策可望帶動交易量回升。其他亞太區國家可能需要多一點時間復甦，但預料刺激措施可於2020年第二至三季對經濟發揮作用。若我們以2003年的SARS模型作為歷史借鑑，當新增病例數目見頂（就如中國的情況一樣），市場應展現復甦勢頭。
疫情終會過去
我們認為這次疫情危機的影響終會過去，而中國、香港以至新加坡政府亦會持續為房地產業、租戶和市民提供更多貨幣和財政支持，包括香港宣佈為區內每名成年永久居民派發10,000港元（1,200美元）。
市場的主要問題之一，是中國內地發展商在未來數年是否有充足流動資金償還貸款。不少發展商已在12月至1月期間發行債券，而政府亦有多項政策工具，為這些發展商提供更寬鬆的融資環境。
中國人民銀行和財政部已宣佈向有還款困難的按揭提供寬限期和延長還款期。此外，我們預期當局在2020年第一季會加推財政刺激措施（如下調或暫緩增值稅或提供津貼）和貨幣措施（包括進一步降準或減息）。中國內地政府繼續將房地產視為長期創造財富和穩定社會的重要行業，因此應會不惜一切確保中期價格穩定。
目前，市場價格已大致反映疫情風險溢價和盈利下降，但在全球新增病例速度減慢前，市場全面復甦的機會不大。價值機會已經出現，但我們會非常審慎地作出挑選。預料刺激政策將於未來數月對經濟活動發揮作用。此外，隨著消費者復工，被抑壓的需求應會在2020年第二至三季為房地產業帶來支持。我們難以釐定新型冠狀病毒疫情對環球經濟的長遠影響，但對中期投資者來說，現時的無差別拋售使亞洲房地產業的估值變得非常吸引。